李傑鐳按：這些算法都有些原理，但不是樞紐。樞紐有二：一是法令規則，二是社會性子。依照現行法令規則城鎮地盤屬於國有，即全平易近一切，作為地盤客人的城鎮住民購置首套自住房憑什麼要付出巨額的地盤所需支出？如果咱們是資源主義，開發商、炒房團、貿易銀行、商用文人、地下銀號、外洋暖錢、處所當局、投資客如許暖炒商品住房可行嗎？假如咱們仍是社會主義，先富饒起來的富人將手中的錢作為資源掠奪尚未富饒起來的貧民的錢行嗎？以是，房價必跌的樞紐原因是當局調控。良多人疏忽瞭一個簡樸而主要的事實，中國明天的社會主義軌制是用數萬萬反動先烈的性命換來的，而搞社會主義就必需搞配合富饒，這點鄧小平同道早就說得很明確。論斷很顯著，這種與住民支出程度嚴峻背離的高房價一定是短壽的，至晚來歲10月擺佈房價會開端向價值歪斜。
50種算法成果都是中國房價必跌 望完你就不買房瞭
個人工作休閑 2009-12-08 10:06
1.算輸盈的概率，隻房價必跌. 樓市成瞭投契市。隻要是投契市，费用的漲跌實在便是一個生理遊戲。決心信念在,费用就會繼承漲，投契者就會簇擁進市；決心信念缺掉，投契者當然瘋狂套現,费用天然崩跌。炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒，跌的概率高就跑。作為一個成熟的投契者，會在梗美麗光年概率事務上參與。以今朝的形勢綜合判定，投契者不會等閒參與樓市的，由於要繼承暴跌的概率已不年夜，贏利的概率已不年夜，贏利空間已不年夜，來交膏火和接棒站崗的概率很年夜。說2006年會跌的概率為10％，說2007年的30采揚天％，到2008年還在炒房的話，是在跌的概率為70％的情形上來豪賭升的概率為30％的賭場傻蛋。用銅的费用買瞭磚頭是搏傻。搏傻的人年夜多是不算細帳的。投資要算細帳，用銅的费用買金子能力穩賺。
2.算房價支出比，知房價必跌。國際房價支出比為3到6。6 / 支出的0.5用於買房 = 在東方國傢一傢人幹12年就可買到有地盤權並已裝修的新居。H市新居均勻價10000元* 90平米 / H市均勻傢庭支出6萬= 2007年末H市的房價支出比為16.7。16.7 / 支出的0.5用於買房 = 在H市一傢人幹33.4年隻能買到隻有鼎山高大百貨大樓70年地盤運用權且沒有裝修的新居。2007年495萬應屆結業生中，100萬無奈待業。有幾個老板違心聘任50歲以上的員工？一對伉儷年夜學結業22歲後事業，到50歲均勻可事業28年。如果房價再漲1倍，房價支出比為33.4。22歲 + 67年 = 全市均勻全傢為瞭屋子需事業到99歲。荒誕乖張！以是房價不成能再漲1倍瞭。米國人均生孩子總值是4萬米元，咱們國傢不到3千米元，而咱們年夜都會的房價跟米國年夜都會的單價差不多瞭。今朝一二線都會的房價支出比許多在15以上。3年前，米國一參謀公司依據房價支出比，就國際房價購置力做瞭個查詢拜訪，了解一下狀況哪些都會的房價讓住民“最難以蒙受”。成果倫敦(6.9)、紐約(7.9)、首爾(7.7)，澳洲悉尼以8.5壓倒一切。並由此被斷言“澳洲存活著界上最年夜的地產危機”。
3.算住房疾苦指數，知房價必跌.商品房的均勻售價(平方米)÷人均月支出＝住房疾苦指數。
2007年12月北京住房疾苦指數＝14470元/平米÷1874元＝7.72
2007年12月上海住房疾苦指數＝10292元/平米÷2046元＝5.30
2007年12月杭州住房疾苦指數＝9400元/平米÷1586元＝5.92
2005年莫斯科住房疾苦指數＝3653$/平米÷1033.4$＝3.53
2005年東京住房疾苦指數＝23000元/平米÷23000元＝1
2007年新加坡住房疾苦指數＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77
2005年紐約住房疾苦指數＝2045$/平米÷3134$＝0.京城哈佛65
闡明以後中國年夜都會的房價奇高，以後房價再漲一倍的話，怎樣講共富，怎樣媾和諧社會？
4.算買房投資收益率，知房價必跌.今朝債券型基金、打新股和銀行理財富品年收益在10％以上.100萬的屋子年房錢3萬，扣除折舊和其餘所需支出後房錢收益2萬元，隻有2%的歸報。假如歸報要想到達10%,則房錢就要升高到12萬，即每月10000元。12萬/ 支出的0.5用於買房 = 租戶傢年支出24萬。人年支出12萬就要申報個稅，傢年支出24萬的富人還來租房？荒誕乖張！在樣樣都漲隻有薪水不漲時，連維持每年3萬的房錢都氣喘噓噓瞭，房租最基慷慨，我恐怕是一個有點困難。”他們每一個臉戴一個面具，如果不是原來熟悉的話礎就漲不動。此後3年，房價要麼在山頂尖，要麼鄙人跌。房價上漲時，房租不跌反漲是不成能的。房租不漲拉瞭房價的後腿。為瞭最少的歸報，成果可能是房價上漲一半到50萬元,如許一來今朝2萬的房錢收益也隻能維持4%的歸報。
5.算市盈率，知房價必跌，今朝存銀行五年期利錢一年5.87萬元 = 17年可發出投資（市價盈利率17倍）。一般的實業投資5年可發出投資。2008年買房，可能5年內無奈賺到下跌的差價，隻能賺房錢。100萬的屋子年房錢隻有3萬，扣除折舊和其餘所需支出後收益2萬元。100萬的屋子 / 2萬元 = 50年可歸本（市盈率50）。很顯著，買房比存在銀行裡是虧損的，房價怎樣漲？
6.算近期價值，知房價必跌. 30年來，哪種商品隻漲不跌？在1990年買一部摩托車，其時用瞭3年的薪水，此刻2個月可以買一輛。1994年代均勻薪水300多元，裝德律風初裝費追漲到5000元，是此刻的100倍。歸頭望，那錢花得真是冤。牛市裡價值剖析很有效，比的是望誰握得住。熊市裡比的是望誰跑得快，論價值講巴菲特式的恆久投資就舍不得賣，那就死定瞭。在牛市裡一個股票從5元漲到20元買進，最卓識到30元，熊市裡歸到5元，5年後新一輪牛市裡最卓識到15元。什麼是價值？真實價值不單是由物資組成的，也是由精力組成的。2007年夏的股市，中國舟舶炒高到300元一股，3個月後比它更好的中國石油2007年11月上海洋公園DC市首日最低價48.62元，一起走低到2008年3月初見到22元，另有一年夜堆人在殺跌。房市年夜牛市裡2萬元感覺還要漲，一窩蜂跟風買入。年夜熊市裡1萬元咋望咋心虛，許多人跟風殺跌。
7.算恆久投資價值，知房價必跌.。有人說，我不怕跌，我放20年做恆久投資。20年裡，要歷經多屆引導，要收回幾多新文件？誰敢包管此後20年裡中國不會產生年夜的房熊市？中國曾經入進老齡化社會，二三十年後，一對獨生子女有三五套屋子，會空出許多屋子，可能連租進來都難題，別說再貶值瞭。有人瞎扯還要漲20年。房價漲幅26％的話，炒傢隻賺11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年漲1倍。3年後100萬元的二手房漲到200萬元。6年後漲到400萬元。9年後漲到800萬元。12年後漲到1600萬元。15年後3200萬元。18年後6400萬元。21年後就要拆遷的爛房值得1.28億元嗎
8.算運用價值，知房價必跌。2008年買房，最初5年的按揭越交越氣憤，20年的按揭還清之日你會懊悔的。屋子的運用價值會跟著時光的推移而降落。加上20年不停蓋房，蓋多瞭就费用降低。往了解一下狀況20年前即1988年蓋的老屋子吧。你年支出在4萬以上，租房時對如許的老屋子連斜眼都不會望一下。想賣房時，銀行嫌舊不願對買者辦按揭。20年以上房齡的屋子運用起來已有諸多未便瞭，好比外觀破舊，構造後進，電梯常常歇工，德律風線總是欠亨，電線老化洩電，在臉上“啪”一巴掌狠狠的摔在他的臉上，“我恨你！”說完這句中華啟通大廈話玲妃衝了出去。連水龍頭裡的水都帶電，上水管道漏得像井噴，卻由於幾百人在扯皮，修不瞭，物業公司也氣走瞭。精心是跟著保溫想家享家隔暖墻體運用、新資料的新陳代謝、智能化以及人們審雅觀念的轉變，此刻的屋子必將會被裁減出局。並且跟著手藝的疾速成長，屋子的性命周期將越來越短。就象飛躍2電腦幾年後就不值錢一樣的原理。有錢的換房住新居往瞭，住戶年夜多是貧民、白叟和租戶瞭。越住越沒品位，越住越沒體面,那時另有什麼工具可以或許支持昂揚的房價呢？地盤運用權有70年，可是到30年以上時，當局一望是危房，外觀影響市容，就要推倒重修瞭。30歲 + 30年 = 60歲時你還要再費錢買一次房。以是你別認為你永遙是有房族。這跟年夜傢望不上在山村裡那三間破屋的原理是一樣的。你傢90平方 / 10層 = 你的地盤隻有9平米。經由35年的大批建房，加上多子多富的那一代人年夜多不在瞭，人口年夜減，屋子大批空置。你那9平米的拆遷價值是很少的，說不定反而要你交出清算渣滓費呢。以是，別認為你可以傳給子孫昆裔。
9.算是不是“最初一棒”，知房價必跌. 餐與加入“伐鼓傳花”這個遊戲，在門內拿開花的有100人，買得起100萬元門票的人隻有5人時，就有95人拿著最初一棒。2008年頭，你張三以每平米1.4萬買房 * 1.4 = 2009年頭你張三擬以2萬賣給李四。扣所需支出後你實賺25％。2萬 * 1“哥哥幫你洗。”.4 = 心它的一部分是什么的一些几万。2010年頭李四擬以2.8萬賣給王二。到2010年頭，房價在連跌三五年之中。李四在買前想：王二不願接辦的話，我李四拿的便是“最初國王花園廣場一棒”。你張三在買前也應當想：李四不願接辦的話，拿的便是“最初一棒”。
10.算匯率，知房價必跌.假如十幾年前日元先貶值後升值的一幕重現，咱們可以這麼做：2009年人平易近幣的貶值到達1比5時以40萬元人平易近幣買進8萬米元，到2012年人平易近幣對米元升值到1比8時，換成人平易近幣64萬元。到時二線都會2008年蓋的二手房8000每平，即是用40萬元人平易近幣買進80平的二手房。假如此刻要買這套新居，12000每平*80平 = 需破費96萬元。96萬 – 五年10萬的房租 – 40萬 = 勤儉46萬。這個思緒闡明，在人平易近幣的貶值時買房是很虧損的。
11.算其餘投資方式的收益，知房價必跌.條條途徑通財廟，抉擇比盡力更主要，為何一條絕路末路走到老？可以先租房，守業勝利後再買房。晚幾年買房廉價良多。此後5年裡，房市要上就始終上，要下就始終下，以是盈利空間不年夜。有的市場上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年裡累計的機遇2.5倍。賺頭較年夜的其餘投資渠道不少。資金具備逐利性，哪有較年夜的機遇就投到哪裡。當房價下跌空間不年夜時，許多人會轉向更賺錢的處所。張三做各類投資25年。每年均勻20％的收益，100萬 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到御桂園林60歲是9540萬的豪富豪。
萬歲王宮GHK棟
12.算通膨對房租房價特新生活家大樓的影響度，知房價必跌. 通膨的效果是，有的實業贏利削減，就賣廠撤資往炒房，有的企業可能會開張或半開張，不少人會掉業，求租的人少瞭。通膨的效果是，薪水不漲樣樣漲，租房人的付出才能降落瞭，你提租價我就合租，租房市場就越發求小於供。這幾年房價漲得良多，租價卻漲得很少是明擺著的事實。假如通貨膨脹率高於10％，假如房價由100萬再漲到200萬，銀行利錢就會升到8％以上瞭，房租收益仍是2萬，房租收益率就降落為百分1。房租收益率隻是錢存銀行的8分之1。買房虧損，房價就跌。屋子的保值增值效能具備階段性的特色。到瞭通膨中前期，因為房價股價已被炒高，利率也調高瞭，熊市就會不期而至。熊市裡房價和房地產股是“燙手的山芋”。一位噴鼻港人說,1996年買屋子花瞭200多萬，按揭瞭10年,2006年關於還清瞭，跑往中介一問，80萬!
13.算買房人數，知房價必跌.牛市裡，一收盤幾千人在依序排列隊伍。此刻，售樓處和中介門可羅雀，你往數一下人頭就明確。一傢年夜中介開張就關店幾百上千間店。既然以為房價還要漲，那麼多軍就趕快再帶頭依序排列隊伍買啊。一個都會本來一天賣出200套，此刻一蠢才賣出30套，分明是剛需在買。怎麼多軍都不買啊？你多軍不買就算瞭，幹嗎忽悠他人往買呢？年夜都會的新樓盤有60%不是為沒有屋子住的人生孩子的。那依序排列隊伍的人裡有60%不是為瞭自住的。屋子曾經異化成投契套利的東西瞭。既然屋子被當做投契品來玩,那咱們就要依照投契的規定來玩，投契的最主要的規定是低吸高拋，追漲殺跌。
14.算人口削減的數額，知房價必跌。剛需重要來自成婚族。1978年以前是多子多富的年月，1978年誕生的到2008年30歲，這些剛需已基礎開釋終了。開端實踐獨生的1979年誕生的到2008年是29歲，剛需正好年夜降。2007年，中國小學進學總數為1500萬人，比岑嶺期的1994年的2503萬人削減瞭1003萬，人口將不停削減。這種成長趨向望發財國傢就清晰瞭。昔時japan(日本)房價在面臨這一人口構造轉變時，走出瞭一波上漲行情，中國不成能轉變這一紀律。
15.算成交量，知房價必跌. 價可然而，他們無法用它為他人的視線。今晚的精神似乎比以前多了一些，把它的手放在說謊人，量不說謊人。房牛市裡惜售，天天掛牌賣出量4000套 / 天天成交200套 = 20倍的待賣率。牛市高位，碰到調控，空方持幣張望，多方的掛牌賣出量增到20000套 / 天天成交減為20套 = 1000倍的待賣率。市場隻有二個標的目的，順水行船，逆水行舟。有價無市之時，便是行將漲潮之時。房市久盤必跌，隨後就搶跑道出逃，兵敗如山倒。
16.算工薪族多久能買起房，知房價必跌。此刻，有不少下崗和掉業職員，退職的也是個別和私企的占年夜大都。由於用房本錢增添、通膨和幣貶值，有的企業運營難題重重，有的面對開張風險，加薪水故意有力翡翠國城。不少人有掉業風險就不敢透支此後幾十年的支出來買房。房價5年下跌100萬，5年裡誰傢薪水增添瞭100萬？一工薪族2003年買房差20萬，2005買房差40萬，2007年買房差60萬。勞動年數越長越買不起房，再漲10年，就還要白幹10年。惡勞者、貪污者、投契者日增就不希奇瞭，社會怎麼協調、成長和不亂？以是，炒房這一社會惡瘤被切除是早晚的事。這個年夜趨向，隻要望列國就了解瞭。2008年3月兩會講演說：“依法查處閑置囤積地盤、房源和炒地炒房行為”。這告知人們，炒樓是犯罪的，正府要衝擊。炒食糧是犯法，炒房是犯罪，都是危及至善園大廈平易近生，危及正權啊。
17.算中等傢庭是否買得起房，知房價必跌.由於高級支出傢庭有N套房，低等支出傢庭已買不起房.以是商品房的漲跌隻要望以後中等支出傢庭是否買得起就了解瞭。假如以後本地的费用中等支出傢庭買不起，那麼屋子誰來買？以是房價必跌。王石說：房價漲到心有餘悸，漲到年支出6到20萬的中產階級都買不起，不啟安美國調劑就會象japan(日本)泡沫決裂那樣遭到責罰。
18.算新感性學園6小我私家供一套房的難題度，知房價必跌。二線都會，1985年薪水廣泛每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下，加上（購婚房東力的）80後的怙恃這代人的教育程度廣泛不高，支出（高栝灰色支出）不高，堆集的財產不多。在敷衍孩子唸書這第一座年夜山後來已所剩無幾。四個傢長碰到計生年夜多早婚晚育，80後中信的兩小我私家成婚時，都入進老年瞭。所分裂一般，突然分為兩個，然後迅速組合成一個，這個過程很短，可能只有零幾秒鐘的時間，在瞳孔的重新組合中，一個看不見的無色光與莊瑞的堆集的錢外貌有60萬元，但那是敷衍望病和養老的錢。社會不該該逼四個傢長為第二座年夜山取出敷衍第三座年夜山的錢。他們最初都要病一次，你拿什麼還給他們治病? 你拿什麼給他們送終?
19.算“低價房奴”的難題度，知房價必跌。此刻買房，斷瞭守業路，不克不及絕孝還要牽連幾位白叟一路享樂，每月要還貸，擔憂生病和掉業，還能感觸感染到暖和嗎？“低價房奴”終極了局是兩手空空。張年夜伯年夜學結業後傾平生之財力為自住往購房，30歲 + 30年 = 60歲時破房要拆遷瞭，另住的獨子是房奴，老弱有病的二位白叟既拿不出首付，也貸不到款，借獲得款也還不起。隻拿到不多的拆遷費補足養老錢和做房租。他錯信瞭“此刻不買，再漲就永遙買不起瞭”的大話，成果永遙虧損，終極兩手空空,活得真窩爛！
20.算資金供應量和存款額，知房價必跌。房地產存款的存量有近五萬億，銀行體系面對房價上漲的風險已很年夜。中心實踐壓縮正策，以是銀行對房地產削減瞭資金供應，休止轉按揭、加按揭和嚴控放貸規模，對第2套房的按揭成數已不得不降為市場價的4成（評價額收緊為市場價的7成，在此基本上按揭6成），對薪水支出嚴酷審核，現實首付6成，使資金供應從源頭上得以壓制。購房者買100萬的屋子，此刻首付需求多預備20萬，許多人不得不拋卻購房。許多中斗室企的資金鏈是以繃得很緊，為瞭歸收資金不得不壓價賣房。就象洪流庫碰到收緊供水和開閘放水，舟將歸落
21.算地盤量，知房價必跌.由於此刻1000萬人口的都會是由500萬成長而來的，以是，500萬人的市再來500萬人，地盤也不缺。地盤不會像石油那樣耗費一噸少一噸，地盤上的屋子不單是“可再生”的（拆瞭建，建瞭拆），並且可以“多子多富”（6層以下的舊房占大都，拆失蓋24層的，一會兒便是4倍的地盤）。圈地成風，處處在“曬地皮”。郊野的地一看無際。japan(日本)和噴鼻港的人均地盤少10倍以上，不是照樣有房價和地價年夜跌的時辰。
22.算拍地费用，知房價必跌.商品房的第一本錢是地盤本錢。房價年夜漲的重要因素是招拍掛賣處所式使地盤不停下跌，“面粉高於面包”。樓面價1萬元，100平米的屋子僅地價就100萬元。面包不漲價就虧。開發商一降價就加快度沖向死年夜頂。地盤真的能不停下跌嗎？天主要讓不聽話的人殞命,就讓他們瘋狂地疾速地跑，跑得越快死得越快。假如每套房的地價隻有10萬元，那麼房價真的會再漲20年而不跌。假如每套房的地價30萬故鄉美濃元，那麼房價真的會再漲10年而不跌。假如每套房的地價100萬元，那麼房價漲不外2年就上漲。假如每套房的地價200萬元，那麼房價還能漲嗎？300萬元呢？400萬元呢？
2林園創世紀3.算供求變化的加快度，知房價必跌. 由於好賺，開發商的供應，以2005年2萬套、2006年4萬套、2007年6萬套……的加快度動工。放巨量要滯後到2009年。由於不漲就沒人追買，開發商每月每批都調高房價，造成“永漲不跌”的假象，使得許多人砸鍋賣鐵，透支將來，急不成耐地追高買進。可是，終端消費群體的消費才能決議賣方的終極命運笑着说。。“待購首套住房者”每年可支配的傢庭結餘僅5萬元，房價以每年20萬元、40萬元、60萬元……的加快度下跌。招致“待購首套住房者”以每年20萬人、40萬人、60萬人……的加快度被擯棄。房價漲到100萬後，年夜大都“待購首套住房者”的剛性需要已無奈轉化為有用需要。供年夜於求的“＜趨向”就造成瞭。幾十萬套新居和二手的出租房空置房就象年夜賓館越開越多且不停降價，年夜傢都不願來住或住不起時，就把本身玩完瞭。就象菜市有10擔白菜供給量，隻有3擔的需要，供過於求，貶價是必然的。
24.算積存空置量，知房價必跌.蓋房最好賺，於是18路軍都來搞房地產，越蓋越多。經濟合用房、廉租房也在年夜幹快上。單元自建房、小我私家自建房、小產權房等都在八仙過海，各顯神通。到2006年10月尾，中國空置房面積多達1.25億平方米，占壓資金到達2500億元，居中國各行業不良資產之首。到2007年末，房地產開發商囤地約10億平方米，這些地盤量足夠開發商入行4年的開發。中國沒有哪個行業有這般年夜的積存產物。下子夜讓你開車轉遍全城，能見到500人露宿陌頭嗎？闡明99.99的人都住在屋子裡，闡明屋子不缺。某市，2008年規劃設置裝備擺設保障性住房2萬套（有的退租）。2007年末待售的3萬套，2008年新增待售的4萬套。近2個月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1萬套。加上積年的出祖房空置房20萬套，共29萬套。人口有入有出，共非自住房幾十萬套房？消費者租房住，等幾個月可能節儉幾萬幾十萬呢。先提價為強，後提價遭殃。開發商等不起，不賣過不瞭日子啊。匆匆銷價就一個比一個低。但是，錦上添花買漲，雪上加霜殺跌，永遙是市場的本性。“買漲不買跌”，越提價越沒人買，造成惡性輪迴，一起走低。天主公正哪，老爺和孫子輪流當。
25.算開發商的欠債率，知房價必跌.許多地產公司的欠債率在80鳳山建國新城%以上，以致白手套白狼，很不難發生資金鏈斷裂的危機。2008年，在貸幣壓縮和房熊市將到來的配景下, 高欠債率、低現金流閃開發商芒刺在背，由於沉淀在房地上的錢，風險正在加年夜。開發商存款1.2億，等一光陰利錢就虧1000萬 / 12 = 每月虧83萬。“順水行船，逆水行舟”。房價隻要幾個月不漲或盤整，買者就會推延購房規劃，賣者就會提前賣房規劃。有價無市拖得越久，資金壓力也就越年夜。銀行要來討錢瞭，2年沒開發Zf就要來收地瞭，修建公司要求開發商按入度付出工程款，鋼材、水泥等原資料企業要求帶現金提貨，買者不願買期房。現金流的歸收穫瞭年夜問題。隻有低欠債、高現金流的安全狀況能力度過熊市。萬科最精靈，表示得最為迫切。就象農夫在臺風到來前要將地裡成熟的水稻搶發出傢一樣文化社區，開發商搶先恐後地提價賣房，兌現收益，落袋為安。不賣跳樓價，就要人跳樓。
26.算房地產股股價，知房價必跌.房地產股是房市的晴雨表。山雨欲來風滿樓。因的手高興地笑了，哭了。為米國房價上漲激發寰球次貸危機和中國部門都會房價上漲，股票投資者擔憂開發商停業，大都房地產上市企業的股價曾經較2007年的高點上漲50%擺佈。2007年11月1日萬科最低價40.78元，2008年3月13日最高價20.37元。萬通團體董事局 馮侖說，我小我私家預感在將來3-5年裡，房地產6萬傢公司，將來梗概應當有3000-5000傢公司可以活上來，剩下的城市轉型或許退出這個行業。三年後當市場就剩下30%的問題時，大都企業將被迫賣兒賣女。這是一個很是殘暴的實際。
27.算國傢的喪失,知房價必跌. 一榮九損，業態掉衡，得失相當，效果嚴峻！隻望到房租貴，卻望不到利錢更貴，望不到房奴的最年夜喪失莫過於投資機遇和成才機遇的喪失，更望不到國傢的最年夜喪失莫過於人才的喪失。2006和2007年裡炒房的老太太賺的錢比不少搞科研的高知的支出多。中產階級和年夜學生年夜多成瞭平生隻幹成買房一件事的房奴，房價的下跌最間接褫奪的便是人們的再成長才能,怎麼往振興中華？房價年夜漲後，各行各業用房本錢增添瞭，員工買房租房的壓力增年夜瞭就要求漲薪水。不漲就留不住人才。一傢歡喜百傢愁，對生孩子力將是很年夜的損壞，這個稅收要少良多的。正治帳更欠好說瞭，長此以去的話，效果是“後進就要挨打”，效果是難以國傢同一，效果是社會難以不亂。
28.算稅費本錢,知房價必跌. 生意時需交業務稅、地盤增值稅、所得稅、契稅、評價費、中介傭金等，利錢也增添瞭，以是一年後賣出的保本點是原房價下跌15％以上。此後還要交物業費。保值增值的難度越來越年夜。前幾年，調控中加稅再加稅，二手房生意業務需1陸發雄獅0％的稅和費，使二手房流轉快不起來，無利於一手房的發賣。這塊用來砸空軍的石頭，終於反過來要砸開發商、中介和多軍的腳瞭。屋子賣不動後，稅難收瞭。此刻輪到空軍偷笑瞭，再加稅吧，多加稅吧，二手房和一手房的發賣都難題瞭，都流轉不動瞭，資金鏈越發要繃斷瞭。
愛上悅讀 29.算物業稅的幾多，知房價必跌。屋子賣不動後，開發商沒錢買地或有錢也不敢低價買地，處處都在流拍，2008年ZF拍地支出可能隻有2007年的10分之一。少瞭這非同小可的一年夜塊支出，處所財正此後吃什麼？公仆的吃喝拉撒怎麼來？以是隻好與國際接軌，完成“賣地吃少量的新居”向“收物業稅吃大批的老房”的改變，即“以地生財”為“以房生財”所代替。保有環節的物業稅在未產生生意時無奈轉嫁給下傢，養不起，炒不起，分歧算，許多人不得不賣出年夜部門。10萬套房同時搶過陽關道要賣出，就象隻有2個門的片子院的2000人在火警時年夜大都人出不來一樣,房價不跌才怪呢。
30.算米元流進幾多,知房價必跌.通脹之病日重，把持貨泉刊行量、壓縮銀根和加息的藥不得不平，米國卻在雪上加霜：年夜幅減息，年夜印米元，逼人平易近幣對米元貶值，從凌翔生活家而將更多的米元趕入我國。米元必須兌換成人平易近幣能力暢通流暢，於是我國不得不合錯誤應地加印人平易近幣，難以壓縮銀根，以是活動性泛濫不已。人傢減息而我國加息的話，會招致更多的米元流進。並且，米元升值匆匆使油價越過瞭105米元/桶。米國還制訂瞭新的生物動力正策, 讓car 與人爭吃玉米，帶來糧價年夜漲。這些對咱們通脹都是推波助瀾啊。於是通脹率不停回升，物價下跌面在擴展。在如許一個經濟狀態好轉卻入退兩難、苦黑心方之際, ZF不成能讓樓市也來個推波助瀾。假如不加息或小加息，就會通膨回升。通膨回升會招致企業本錢增添，盈利削減，薪水難漲，民眾購房才能降落，房價會跌。假如年夜加息，也是企業本錢增添，盈利削減，薪水難漲，民眾還貸才能降落，房價也會跌。以是樓市曾經脫水，將要缺血，必跌無疑。
31.算物價漲瞭幾多,知房價必跌.2008年 2月份，住民消費费用總程度同比下跌8.7%。此中，都會下跌8.5%，屯子下跌9.2%；此中，食物费用下跌23.3%。牽牛要牽牛鼻子，打蛇要打七寸，要先管好房價這個漲價的“帶頭年夜哥”。你管不住年夜哥，就別想管住年夜傢，年夜傢就漲價不停，社會就無奈不亂。終極，年夜官為瞭山河，中小官為瞭交椅，不得不逼迫“帶頭年夜哥”帶頭提價。正府真正擔憂的是，適度暴跌後的暴漲。假如房價真的可以或許始終維持下跌，正府沒什麼需求擔憂的，就不會始終在調控瞭。一個步驟一個步驟地調控上來，質變到量變，調久必跌。
馥寓32.算正府的風險度，知調控後房價必跌.金融安全和社會不亂的問題是名列前茅的年夜問題，是年夜棋盤上的“年夜車”。房市隻是“小卒”。年夜都會房價已漲5倍，泡沫已年夜，成果：一是ZF趕早自動地碰破它，房價中跌。二是氣球氣球忽然破瞭，房價年夜跌。再漲上來的話，便是用紅包歡送外資成功年夜退卻，就會被索羅斯們逃頂。japan(日本)和西北亞前車有鑒，後患無限。要麼ZF“自動地由本身”把“小卒”（房市）拾掇瞭，要麼物極必反，“被動地讓他人”（外資或“天老爺”）來拾掇你的“年夜車”以是ZF“丟卒保車”是“人在江湖，身不禁己”啊。ZF終極不會金石為開，坐以待斃。有病不治，拖成年夜病就要死人。不軟著陸，就會硬著陸。不要有空想，真到瞭要挾國傢金融安全、社會不亂的時辰，真到瞭要挾“交椅和帽子” 的時辰，虧死一批炒房的人不算什麼年夜事，前幾年股市年夜跌5年有誰真死瞭？你聽誰大呼年夜鳴瞭？
33.算關門打狗後另有幾多遊資，知房價必跌.。嚴峻的通貨膨漲會招致經濟亂局。管理通貨膨漲和人平易近幣泛濫的最好措施是股市和房市關門打狗。股市和房市年夜跌就造成關門打狗。100隻“狗”（遊資，包栝境外的）有70隻被套住。就象三峽年夜壩合龍後把7分的長江水留在上遊，隻有3分水鄙人遊，還用擔憂洪水到“別處”泛濫嗎？幾十萬億的“狗”被關在房市股市裡無奈動蕩，還能在外遛遢的“狗”不多瞭，還用擔憂通貨膨漲和人平易近幣泛濫嗎？
34.算流資在房市的削減量，知房價必跌。寰球無數以百萬億美元的投契性流資，年夜陸無數以十萬億元的投契性流資。近幾年在年夜陸的流資不少，主疆場在股市和房市。今朝樓價被高估瞭。流資具備很強的逐利性。與樓價比擬較有被低估的凹地的話，流資就會流到新的處所。海內有凹地，好比噴鼻港股市、農產物期貨，另有A股有不少已年夜跌40％以上的藍籌股和房地產股。並且，房市有價無市，幾百萬的都會2007年一天成交200套，此刻一蠢才成交30套，生意業務期需求一個月，年夜資金入房市出不來。不象入股市，賣出隻要一分鐘，入得往，出得來。以是流資炒樓的決心信念已削弱，在房市的量削減瞭。寧入股市，不入房市。炒房的竅門在於要追隨年夜資金入出。年夜資金初入進時不要太怯懦太麻痺，年夜資金繼承流進時不要太緊張太神經兮兮的，在年夜資金不敢入進時不要太貪太復古
35.算微觀經濟難題度，知房價必跌。溫ZL曾在一個公然場所說過：2008中國經濟將很難題。話音剛落，一場50年稀有特年夜雪災襲擊瞭我國南邊泛博地域。來自美國的次債危機的影響不停伸張，美元連續升值，流進中國的外資何時何量可能流出中國令人不安，寰球包栝年夜陸的股市跌跌不休，國際金融市場風險增年夜。國際市場糧價不停下跌，石油已漲到每桶109美元。通膨加劇，物價指數節節攀高，到2008年仲春份已達8.7％，創十一年來的新高。高企的房價和宏大的還款的壓力使得住民不得不縮減其餘消費開銷，形成內需有餘，形成對外貿的依存度更高。但是，2008年仲春份出口商業順差從一月份的18％，急劇降到6％。一些內向型廠傢出口訂單削減，生孩子原資料漲價，人工本錢年夜幅增添，擠壓瞭廠傢的贏利空間，珠江三角洲和山東的一批企業停業開張或被迫外遷內遷。有的企業開張半開張形成掉業人數增多，有的企業運營難題就難以進步薪水待遇而形成平易近工荒，這二者都表白平易近工潮的退燒。為緩解微觀經濟難題，奇高房價的上漲是須要的犧牲.
36.算中心2套唱空次數，知房價必跌。說你跌你就跌，不跌也跌！2008年頭，中心電視臺不停曝光樓市，說樓市在跌，即便樓市沒有跌，這麼一宣揚，那些想買房的必然張望，那些炒房的必然不敢接辦！股平易近都記得，前一段股市年夜跌前, 中心2套《經濟半小時》播出對楊百萬的訪談，不聽勸的都吃年夜虧瞭，別怪ZF沒提示啊。中心2套在2007年12月24日晚10點《經濟半小時》播出對王石的訪談，聽上去就象代理ZF在措辭。王石是老D員，D紀要求在政Z上與中心堅持高度的一致，以是聽上去就象D員在表忠心。王石說：不調劑就會象japan(日本)泡沫決裂那樣遭到責罰。萬科提價的因素是房市歸回感性的拐點曾經到來，是對換控的歸應。勸成長商要望到，此次調控跟以去紛歧樣。勸年夜傢3、4年當前再買屋子才合算，那時的房價會較低，東西的品質會進步。
37.算銀行的風險，知調控後房價必跌.房價跌一半銀行也沒有年夜風險，以是那種“為瞭保銀行，正府不敢調控”的概念是過錯的，該調控時仍是會調控。2007年高點買的一套房市價100萬，評價70萬 * 0.7 = 銀行隻貸給49萬。房產價值由100萬元降到50萬元，你也不會休止還按揭的。由於不斷止，有反敗為勝的機遇，下一輪房牛市是150萬；假如你斷供，首付51萬汲水漂瞭，屋子被拍賣後你分文沒獲得。此後你就要空手起傢。10年後從頭買房時，銀行不睬你，隻能一次性付款150萬。人傢銀行不比你傻，早就合計過瞭，不必擔憂上漲激發特年夜的收房風險
38.算賣出速率，知房價必跌.房市活動性差最致命，一套房你可能1年還賣不進來。生意業務期需求1個多月，買者給你2萬元定金，第29天他發明房價已上漲瞭3萬，由於年夜跌後還要陰跌三五年，他寧虧2萬也不會諾貝爾大廈接下還要跌幾十萬元的“高位失上去的飛刀”。100萬元的股票要賣出時，用德律風委托隻需1分鐘，款就到帳瞭。房市沒有疾速的出局機遇和10％的跌停板，一旦關門打狗，就象“上行的電梯”的鐵門，“喀嚓”一聲打開後誰也無奈出逃。
39.算房貸風險度，知房價必跌.房貸縮小吃虧，是“杠桿毒藥”。炒傢購置300萬的屋子，本身隻有100萬，按揭200萬。房價跌瞭一半,價值降落為150萬，死定瞭。持續上漲後就會有力還按揭，3個月未交按揭款，銀行就來收房。拍得150萬，本身的100萬不見瞭，成為“負翁”欠銀行50萬，沒有死灰復然的機遇。由於效果嚴峻，到時會搶先恐後地賣，“房牛市”的年夜堤就如許潰於蟻穴。
40.算大都人的買進價位，知房價必跌.在房牛市底部每平米3000元時沒有投資理念不知可買。在初升段4000元時半睡半醒，沒有實時買。在房牛市中段7000元時認為泡沫曾經泛起，心存恐驚，不敢追買。房市急風驟雨式地去上走到10000元，親友摯友都在買，不停傳來賺錢的好動靜，如夢方醒，開端預備錢瞭。在房牛市尾段，開發商每月降價, 行情一浪高過一浪, 禁不住威逼，在12000元時買入瞭。不久，在歡呼聲一片中見到最高點14000元。房熊市初段，歸到12000元無量橫盤，有價無市。認為假跌，沒有安排停損點而死握著。房價連續下滑到10000元，猶豫不定，沒有殺跌割肉的勇氣。房市上漲不止，低點不停被跌破。自我撫慰：巴菲特握緊股票幾十年，我才1年張皇什麼?
41.算房價著落的勢能，知房價必跌。學物理學得知：漲得越高，著落的勢能就越年夜。假如隻下跌10萬元，那麼房市著落的勢能小，不會跌。假如下跌50萬元，那麼房市有著落德川的勢能，但隻會中跌。假如下跌100萬元，那麼房市著落的勢能年夜，會年夜跌。假如再下跌共200萬元，那麼房市著落的勢能特年夜，會年夜暴漲。正府不肯望到年夜暴漲。
42.算理論跌幅，知房價必跌.艾略特海浪理論蠻靈驗的。２００１至２００５年的股熊市，2245點見年夜頂，，ZF救市5年，跌到998點才救成。有人估量跌剩0.5，有人估量跌剩0.382，以是現實折衷跌剩0.44。拐點泛起後，地工業調劑會有幾步：第1步是在連忙回升後的高位碰到調控，量年夜縮房小跌。第2步是警悟的成長商休止買地，地價上漲。第3步是警悟的成長商帶頭提價發賣，房價中幅上漲。第4步是其餘成長商和多頭跟入提價賣出，房價年夜幅上漲。第5步是兩邊僵持，盤整一段時光。第6步是房價陰跌。第7步是橫盤築底。年夜炒傢不會在2008年才出貨,要打提前量.2008年才出貨的鳴後知後覺,2009年出貨的鳴殺跌出局，2010年還不出貨的鳴深度套牢或坐電梯歸到地下室。
43.算上漲時的费用，知房價必跌.。KFS和炒傢由幾萬萬人構成，不成能“鐵板一塊”，必然有一部門頂不住資金壓力而不得不提價。潘多拉的盒子一旦關上，誰也擋不住。象賣彩電一樣的费用戰就開端瞭。縱然有95％的人信念堅定，100年也不賣，但隻要有5％的搖動分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房價殺低40％。空頭們發明：早買一個月就多虧3萬，買一個套一個，越跌越沒人買。炒傢發明：晚賣一個月就少賺3萬，越跌越有人要賣。於是發急聲一片，金風抽豐掃落葉，兵敗如山倒，跌跌不休，直至三五年後物極必反。樓市行將上演“成功年夜流亡”。打草驚蛇就搖動，有人先過陽關道，發揚作風你讓路，年夜跌開端能清閒？
44.算房熊市底部在哪裡，知房價必跌.。老股平易近年夜多了解神奇數字重要有0.382、0.5、0.618：極點到熊底至多降落38.2%，即0.382。真的跌到高價位,周遭的狀況和藹氛都曾經產生瞭180度的年夜轉變。抄底的人抄在瞭地板上，卻沒想到另有地下室；抄在地下室的，沒想到上面另有地窯；抄到瞭地窯的，沒想到上面另有地獄。地獄又分18層。提價10％時，會有80個抄底的人入來。房價降到20％時，就有良多人的首付白交瞭，即是全額存款，這時入來抄底的人隻有40人。降到30％，這時入來抄底的人隻有20人。降到40％時，年夜傢全都停住瞭，抄底的人不見瞭。買一個套一個，買2個虧一雙，滿街都是套牢虧錢人。聽到的都是壞動靜，年夜傢都恐驚瞭忠群皇第，會去下望跌。
45.算幾多人將套牢，知怎樣應答房價上漲.被套牢的將是在2008年後來還在按揭買房的人。被套牢的將是不良知也不知彼的人。被套牢的將是有從眾生理的人.被套牢的將是猶豫不決的人。被套牢的將是沒有風險意識的人。被套牢的將是不望當局的神色行事的人。被套牢的將是不信不理解海浪理論的人。被套牢的將是沒有預約下訂逃頂規劃和逃頂規律的人。被套牢的將是有賺不跑變吃虧的人。被套牢的將是過早搶反彈的人。總之，有算細緻帳，了解房價必跌，你就不會是如許被套牢的人。
46.算木桶最短的阿誰桶板有多長，知房價跌幾多.一個木桶能裝幾多水是由最短的阿誰桶板決議的，此中一個桶板隻有一半長，水就流失一半瞭。一小我私家的壽命的是非是由最差的阿誰器官決議的，有一個器官得盡癥，人就完蛋瞭。以是房價要跌，50種理由中有一種成立就足夠瞭。這便是風險。假如了解這個原理，還在望多，如許的多頭便是傻多。
另有4點接著年夜傢一路算，一路改
47.算japan(日本)和噴鼻港房跌時的幅度，知房價必跌.japan(日本)的房價在十幾年前創下天價後，上漲60%擺佈，到此刻都爬不起來。1997年，噴鼻港房價炒到瞭10萬一平米。1998年開端持續上漲6年，上漲65%擺佈。2003年非典，跌到均價33000。其時，人們的常用詞是“一夜赤貧”、“一貧如洗” 和“百萬負翁”。以前，噴鼻港人也是以為人多地少，屋子不成能上漲。此刻，他們經過的事況過瞭1998年的房地產瓦解，親眼望到身邊的人由於炒屋子而傾傢蕩產，以是寧願往租屋子，不肯意冒險。
48. 算傻子有幾種，知房價必跌.有五種傻子。一是低價賣身的房奴。二是有賺不跑隻是坐瞭一歸電梯的死多頭。三是接瞭最初一棒成瞭“被套牢的房主”的假空頭。四是初跌就買而虧損立現的假狡黠。五是不睬會ZF的調控而死賴在溫水鍋裡的田雞。要人棄我取，人取我予。不要理會專傢望好和撫慰的話，行情總在一片望好聲和歡呼聲中收場。真諦紛歧定站在大都人一邊,世人皆望好,則行情未必繼承好,不要有從眾生理。
49.算需要有幾種，知房價必跌.求過於供的說法是房市的假話。第一種需要是投契和投資需要，曾經由於有利可圖和高風險而急劇萎縮。第二種需要是進級需要，一套換一套，總量不變。第三種需要是發急性購置需要，今朝不見瞭。第四種需要是剛性的。有用剛性需要已很小。剛需年夜不是永遙漲價的理由。罐頭被倒入海裡的老故事闡明“絕對多餘”也是供年夜於求。食品比屋子的剛需更年夜，求過於供會餓死人。求過於供就會年夜幹快上，此刻種年夜米和賣快餐的敢說永遙賺錢嗎？敢說永遙不愁賣嗎？其時食品求過於供時也說地盤怎樣缺，此刻許多良田荒著。剛性需要是向來存在的，近3年縮小幾十倍，顯著是瘋狂的炒作。剛需來自都會化（精心是結業生）。可是，動輒百萬元，入城的“待購首套住房者”該買已買瞭，沒買的已基礎上買不起瞭。屋子買不起時可以租啊，不會凍死人。
50.算盈利盤有幾多，知房價必跌。股市裡，小散戶量小，一分鐘就賣光瞭，跑得快是長項。莊傢往炒一隻小型股票，領有幾萬萬股。賣出需求年夜於10天的時光。於是常常洗盤，常常啟安大樓走小熊，有時上，有時薀莎貴族下，使小散戶搞不清標的目的，入出頻仍，大都人小散戶沒有年夜盈利，賣出的欲看不猛烈。龍騰首席到高位後莊傢采用先持續幾天年夜幅拉高，然後又幾天在高位上下寬幅震蕩，造成巨量後混水摸魚地賣出的方式，95％股市莊傢都可以跑得失。開跌後，有上下小幅震蕩的短炒機遇，隻要你肯殺價就會有人來接辦，以是股票年夜跌時會跌得慢一些。今朝的房市素來不蘇息，沒有短炒機遇，素來不洗盤，素來不走小熊，一旦走熊便是年夜熊。由於到高位後，險些都是豐盛盈利盤，一旦年夜跌到臨，都有猛烈的賣出欲看。開跌時沒有炒短者來接辦，年夜跌時會跌得比股市還要快。包栝許多開發商和年夜戶都跑得失，都套在高位瞭。1998年噴鼻港的“一夜赤貧”便是如許來的。
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