謝逸楓/文
最新70城9文山奇跡月房價出來瞭，又一次印證筆者判定。政策性與構造性及網簽滯後性的影響之下，廣州新房、二手房房價初次同時迎來初次下跌。廣州新房房價持續2個月下跌，深圳二手房價持續5個月下跌，值得註意的是一二手房價環比初次降落，意味著拐點首現。
政策決議房地產、房價的短期，中期、持久趨向，由於政策決議資本設置裝備擺設，不是市場。地盤供需錯配，供需不服衡。這就是筆者曩昔20年一向保持的不雅點與邏輯，即便是2021年，這個邏輯沒有產生本質性的轉變。值得註意的是今朝房地產、房價走勢短期、中期的決議原因，童居時代仍然是政策。
顛末幾波激烈的樓市調控、構造性、網簽滯後性的衝擊大湖國宅下，房價數據一改之前的普漲、年夜漲局勢。終於遏制住房價下跌凶悍勢頭，房價漲幅回落，下跌速率放緩，房價環比初次下跌。值得註意的是2021年10月20日國傢統計部分頒布9月70城房價，此中一手二手房價環比初次下跌，同比齊漲幅回落。
廣州房價拐點：新房環比連跌兩個月 二手房初次下跌
2021年9月一手新建商品室第房價環比看，廣州降落0.2%、8月廣州降落0.1%，7月廣州下跌0.2%，6月1.0%、5月1.5%。9月一手新建商品室第房價同比看，8月廣州下跌9.0%、8月9.8%、7“佳寧，你看到那個人鬼鬼祟祟的在幹什麼？”小甜瓜樓下，看到草坪拿著相機躲月10.9%、6月11.6%，5月11.2%，領漲全國漲幅。
9月廣州新房價錢環比降瞭0.1%，繼8月初次止漲後，價錢再次著落。廣州一手新建商品室第房價曾經持續下跌15個月之後，曾經持續下跌2個月，9月、8月下跌，重要緣由是政策性（限價、限簽、限購、限貸、限售、人才政策收緊）與構造性（低價盤低價房成交削減、市中間成交削減）及網簽滯後性（網簽的數據統計頒布慢與采集比擬的單一及口徑的原因）的影響。
今朝廣州新房均勻房價一向總體穩固。2021年5月份開端，廣州新建商品室第的房價漲幅連續回落，8月終於跌破0點，持續下跌15月後初次完成房價負增加，即下跌，9月持續第仲春下跌。此中廣州二手房9月環比降落0.4%、同比下跌9.6%，8月環比漲幅0.5%，同比漲幅10.9%，是招致廣州實行二手房領導價政策的緣由。
廣州20221年4月宣佈二手房增值稅免征年限延至五年的政策後，二手房價的漲幅便逐月回落。2021年8月31日，調控政策西湖京典再度加碼，出臺二手房參考價。是以，估計9月廣州二手房房價漲幅將持續回落，甚至有能夠呈現小幅度的降落趨向。
9月廣州二手房價環比跌幅0.4%，二手房價連漲16個月後迎來初次止漲。二手房的價錢變更的主因是8月31日廣州出臺的二手房參考價機制。調控對二手房房價的影響，除瞭數據上的直不雅表達，在9月的市場上也有所反應。
數據顯示，9月廣州新房網簽6921宗，缺乏7000宗，環比下跌3%。但對照往年“金九”同期成交的9725套比擬，成交量削減3014套，同比下跌近30%。2021年9月，廣生活爵士州市二手室第成交量（自助網簽+中介網簽）為6198宗，環比8月同期（8535宗）環比降落27.4%，同比年夜減56.0%，創近年來成交最低位。
上輪的廣州新房房價初次停漲是在2019年9月。廣州2019年9月一手室第價錢環比持平，同比漲幅9.0%。這是廣州一手室第價錢自2018年12月至2019年8月連漲9個月之後，9月結束下跌，環比持平8月，10月開端降落，一向降落到11月，到2019年房價下跌。
此番數據變更與開闢商“降價日內瓦科技中心促銷”不有關系。與2020年9月以來，市場連續深度調劑。內部融資前提被收緊，房企唯有靠自我造血續接現金流。在房價同比漲幅不竭放緩、購房者張望情感濃重的情形下，開闢商經由過程促銷暢銷盤、尾盤以回流現金。
2020年1月廣州新房房價持續2個月下跌。2020年2月、3月廣州新房房價分辨降落0.1%、0.5%，4月0.0%停跌。2020年5月廣州新房房價開端下跌，一向到奧斯卡南京2021年7月，持續15個月。廣州新房房價從2020年5月至2021年7月都呈下跌趨向。2021年6月“新房限價令”後，7月房價漲幅便年夜幅回落，8月止漲轉跌環比漂亮E-SPA降落0.1%。
深圳二手房價拐點：環比持續下跌5個月
9月深圳新房房價下跌0.2%，8月1%，7月下跌0.5%。同比看，9月深圳下跌3.8%、8月3.9%、7月3.3%，環比、同比漲幅收窄，闡明新房房價下跌放緩。值得註意的是9月深圳二手房環比降落0.5%，8月降落0.4%，與7月降落0.4%持平，持續5個月降落，同比下跌3.6%（8月5.4%），呈現構造性下跌的景象。
深圳二手房房價初次下跌是2021年5月。5月深圳二手室第價錢環比降落0.1%，同比上升10.9%。這是自2019年6月以來，深圳二手室第價錢初次呈現環比下調的情形。到瞭6月，中國房地產指數體系最新宣佈的百城價錢指數顯示，深圳二手房價環比試院若隱下跌0.56%，環比跌幅全國最年夜，深圳是一線城市中獨一呈現下跌的城市。
持續漲瞭22個月，深圳二手房價持續5個月下跌，環比下跌幅度擴展，5月-8月分辨降落0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.5%。跌幅0.1%、0.2%、0.4%、持平、0.1%，闡明深圳房價下跌易，下跌難，抗降。重要是深圳的生齒增加疾速，屋子生孩子供給遲緩，庫存低。活動性過強，求過於供，地盤供給降落，地價下跌。是以浮現構造性的下跌罷了。
不要以為深圳二手北投士林科技園區案西基地R24商品室第房價指數連跌5個月，盡對不是意味著房價隻漲不跌神話幻滅，房價下跌停止。現實上是深圳如許的二手商品室第房價指數跌幅，現實意義不年夜。下跌0.1%、0.2%、0.4%、0.4%、0.5%，畢竟有什麼意義。不外，深圳二手商品室第成交短期低迷，均勻價錢倒是仍然穩固。
自本年5月至今，深圳二手房價錢指數持續下滑，至9月，環比下滑幅度達5%，降幅進一個步驟拉開，深圳二手室第發賣價錢持續5個月都浮現降落趨向。樂有傢研討中間數據顯示，2021年9月，深圳二手室第過戶1765套，環比下跌14%，同比下跌80%。這也是2008年中山仁愛以來，深圳二手室第月渡過戶量第7次低於2000套。
70城房價：同比漲幅回落 漲勢放緩 環比初次止漲下跌
9月70個城市新建商品室第價錢指數環比漲幅為-0.1%（降落0.08%），76個月下跌之後初次降落，同比漲幅為3.3%。二手室第發賣價錢指數環比漲幅為-0.2%（降落0遠宏雙橡園.1南海苑9%），持續2個月降落，同比漲幅為2.4%。值得註意的是70個城市新建商品室第價錢指數自2015年5月份以來新第御品居環比初次下跌。
2021年9月，70個年夜中城市新建商品室第價錢環比漲幅為降落0.08%，標志著70城新建商品室第價錢自2015年5月以來在持續下跌76個月後初次由漲轉跌。從今朝的新房漲幅趨向看，估計將來三個月新建商品室第價錢大要率持續保持下跌。
9月70城二手室第價錢環比漲幅為-0.19%，自上月二手室第價錢轉跌後，本月持續下跌，且9月跌幅較上月擴展0.17%，標志著70城二手室第價錢正式進進下跌周期。從被約談城南陽商業大樓市來看，跟著多重調控政策的不竭加碼，本地已經短期漲幅過快的二手房價錢逐步回回感性。
同時，此中作為市場標桿的一線城市，9月二手房價錢環近年內初次全線下跌，進一個步驟帶動全國市場的看空或張望情感。9月二手室第價錢環比跌幅已擴展至0.19%，達到“偏冷區”下沿。估計年內70城二手室第價錢環比漲幅一定跌進“過冷區”。
依照2021年9月70城房價總體看，一手房價環比，在曾經持續8個月周全下跌之後，初次降落，意味著房價進進下跌周期，避免下跌過快的風險，成為政策的目的之一。年夜部門一二線城市房價的周全下跌，盡管一二三線城市漲幅收窄。值得註意的是廣州新房價持續2個月降落，深圳二手房連跌5個月。
9月70城一二手房價浮現六年夜走勢、電子訊號，房價進進底部，拐點已現。其一是新房房價環比，6年來初次降落，房價普漲趨向停止，轉進普跌。其二是二手房價環比6年來持續2個月降大安布朗亨落。其三是城郊區域分化嚴重，一二三線城市與南北區域漲跌紛歧。其四是史上新房房價下跌最長周期，環比下跌時光到達76個月，77個月裡初次下跌。同比到達72月。二手房價環比下跌71個月，持續2個月降落。同比下跌73個月。
其五是房價漲幅遭到構造性、網簽滯後性、限價限簽、二手房買賣領導價政策影響年夜。其六是買房抄底機會在第四時度。全陽雅築值得註意的是房價熱門城市漲幅回落。一手新建商品室第房價下跌的城市，漲幅回落，二手房價曾經初次下跌。需求提示的是房價下跌的城市削減。
調控不竭的發力，市場將進進降溫期。9月70城新建商品室第價錢指數環比降落0.1%，這是2015年5月份以來房價初次下跌。此中，一線城市新房房價微漲0.1%，二線城市停漲，三四線城市則下跌0.2%。也就是說，此輪70城房價下跌重要是由三四線城市房價下跌形成。
二手房價錢指數亦首現下滑。9月70城二手房價錢指數環比下跌0.2%，拋開疫情時代（往年2月），這也是2015年4月份以來初次下跌。此中，一線、二線、三四線城市二手房房價全線下滑，分辨環比下跌0.4%、0.1%和0.2%。必需註意三線城市的風險。
70城一手房價環比：漲幅持續3個月回落 9月初次下跌
9月70城一手室第房價環比降落0.1%、8月下跌0.16%、7月0.3%，6月0.42%，5月下跌0.50%。7月51城下跌，6月55城，5月62城。同比看，8月70城房價下跌3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%。9月27城下跌、8月46城下跌，7月60城、6月60城，5月62城。下跌的城市削減，降落的城市不竭增添。
9月70城一手房價環比降落0.1%、8月下跌0.16%，7月0.3%，6月0.42%，5月0.5%，4月0.46%。依照環比看，70城房價總體下跌，漲幅持續3個月加快回落，到9月降落0.1%。9月70個城環比降落0.1%、8月下跌為0.16%、7月0.3%、6月0.42%、5月0.5%、4月0.46%，3月0.40%、2月0.40%、1中南海別墅月0.28%。
9月70城市新建商品室第價錢指數環比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。值得註意的是全國70個城市新建商品室第價錢指數自2015年5月份以來環比初次下跌。房價持續下跌76個月，滿6年4個月，漲幅持續3個月回落，9月環比初次降落。毫無疑問，77個月裡房價初次止漲下跌 。
9月一二三線城市的房價環比漲幅分辨為0.1%（8月0.38%）、0.0%（8月0.25%隱秀）和-0.2%（8月0.05%）。此中，一二線城市房價漲幅，持續5月回落，最值得關註的是三四線城市，房價指數初次下滑，這是自2020年3月份以來的初次下跌。三四線城市需求非分特別註意此類風險。
此中9月北京、上海和廣州、深圳一手房環比分辨下跌0.0%（8月下跌0.2%）、0.2%（8月下跌0.4%）、降落0.1%（8月降落0.1%）和0.2%（8月下跌1.0%）。闡明廣州由7月下跌0.2%之後，持續降落2個月，分辨降落0.1%、0.1%。值得註意的是深圳新房8月下跌1%，9月回落0.2%。估計10月或11月、12月轉跌。
西安和銀川以0.6%的漲幅並列第一，領漲全國。錦州和無錫位居第三位，漲幅均為0.5%。新建商品室第價錢9月環比漲幅排名前十的城市分辨是西安和銀川、錦州和無錫、石傢莊、長 春、杭州、合肥、濟南、溫州，以東南、華北弱二線城市為主，且大都漲幅較年夜的城市本月土拍較火爆。
湛江、瀘州跌幅均為1%，領跌全國。湛江、瀘州和唐山位列跌幅榜前三位，此中湛江和瀘州跌幅均為1%，唐山跌幅為0.8%。新建商品室第價錢9月環比跌幅排名前十的城市分辨是湛江、瀘州和唐山、常德、京都高宿牡丹江、昆明、太原、桂林、年夜理、惠州。
70城一手房價同比：漲幅持續5個月回落
9月70城一手房價同比下跌3.3%、8月3.7%、7月4.1%，6月4.3%，5月4.5%，4月4.5%（4.53%）、3月4.4%、2月4.1%、1月3.71%，曾經持續下跌71個月，滿5年11月，估計10月到12月，持續回落，全年個位數下跌。依照同比看，70城房價總體下跌，下跌幅度回落，持續7個月收窄之後，持續3個月反彈下跌，後持續5個月回落。總體上看，新房價錢漲幅浮現逐步回落趨向。
9月70城一手房一二三線城市房價同比所有人全體下跌，分辨是5.3%，回落0.4、4.1%，回落0.3%、2.3%，回落0.5%。一線城市北京、上海、廣州、深圳同比下跌分辨為4.5%（8月4.9%）、4.0%（迪化老爺福第8月4.3%）、9.0%（9.8%）、3.8%（8月3.9%），小幅度的回落，漲勢放緩。
廣州9月新建商品室第價錢同比比下跌9.0%，領漲全國。8月廣州同比下跌9.8%、7月10.9%、6月11.6%、5月11.2%三陽蘭園、4月9.9%），新房漲幅第一，領漲全國。新建商品室第價錢9月同比漲幅排名前十的城市分辨是廣州、重慶、西寧、西安、揚州、長沙、武漢、年夜連、合肥、濟南。
常德9月新建商品室第價錢同比下跌2.5%（8月2.4%），領跌全國。新建商品室第價錢9月同比跌幅排名前十的城市分辨是常德下跌2.5%，嶽陽降落2.4%、年夜理下跌2.4%、太原降落2.2%、瀘州降落2.1%、秦皇島降落1.8%、北海下跌1.6%、南充降落1.2%、牡丹江降落1.3%、哈爾濱降落0.7%。
70城二手房價環比：持續2個月下跌 拐點來瞭
自8月二手室第價錢轉跌後，9月持續下跌，跌幅較上月擴展0.17%，這標志著70城二手室第價錢正式進進下跌周期。值得註意的是，這是二手室第價錢環比漲幅自2015年3月以來，除2020年2月以外的初次轉負，標志著二手室第價錢在下跌75個月後，持續2個月下跌。估計二手室第價錢個天有疾病，沒有趕上公務員考試，病了幾天后在他家鄉的一家小公司，感覺沒有發展，他們回到海邊，進入當舖做會計。公司的一般下個月大要率持續下“這不是小道消息的函”。魯漢的眼睛有點避開鏡頭。跌，將正式進進下跌周期。
9月70城二手房價環比下跌0.19%、8月0.02%，7月下跌0.1%。6月0.277%、5月0.3%，4月0.39%、3月0.40%，2月0.50%、比1月0.37%。一線城市二手室第發賣價錢環比由8月下跌0.2%（0.18%）轉為降落0.4%。二線城市二手室第發賣價錢環比由上月持平轉為降落0.1%。三線城市二手室第發賣價錢環比降落0.2%安左里，降幅比上月擴展0.1%。
值得註意的是此中三線城市二手室第價錢自2016年3月以來初次由漲轉跌（除2020年2月份），曾經持續兩個月降落，分辨為0.2%、0.1%。此中北上廣環比分辨由8月下跌0.4%、0.2%和0.5%轉為降落0.2%、0.6%和0.4%、深圳降落0.5%，降幅比8月擴展0.1%。意味著四個一線城市初次所有人全體降落。
在二手室第價錢環比下跌的52個城市裡，牡丹江（-0.8%）和哈爾濱（-0.7%）位居跌幅前兩位，呼和浩特、上海、貴陽和唐山4個城市，以0.6%的跌幅並列第三位。而天津（0.6%）、海口（0.5%）和重慶（0.3%）則位居漲幅榜前三。
70城二手室第房價指數環比漲幅從2019年8月至2020年12月時代，簡直均逗留在“偏冷區”。疫情停止，經濟復蘇後，本年年頭二手室第價錢在“公道區”小幅盤整瞭3個月。但在嚴格調控下，本年4月起房價漲幅連續回落，7月年內初次由“公道區”跌進“偏冷區”、8月、9月進進過冷區。
值得關註的是，本年以來共有18個城市被約談，分辨為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。此中，統計局頒布的70城中共包含除東莞和南通以外的16城。
從2021年1至9月這16城的二手室第價錢環比漲幅變更情形來看，在被約談後9月已有13城房價轉跌，其他3城房價漲幅均收窄至0.2%及以內。此中，本月轉跌（包括年內初次轉跌和小幅盤整後再次轉跌）的城市有北京、上海、杭州、合肥、南昌、廣州、泉州、惠州共8城。部門城市房價甚至已持續下跌數月。
如銀川和金華的城市擔任人在7月29日被約談後，本地當局8月火速出臺多項調控新政，今朝兩城二手室第價錢均已下跌2個月。自上月二手室第價錢轉跌後，9月二手室第價錢環比持續下跌。今朝跌幅已擴展至0.19%，達到“偏冷區”下沿。
70城二手房價同比：下跌漲幅持續4個月回落
9月70城二手房價同比下跌2.4%、8月2.9%、7月3.3%、6月3.47%、5月3.5%，4月3.4%，3月3.3%，2月3.1%。9月一二三線的二手室第價錢同比分辨下跌7.7%（8月9.1%）、3.0%（8月3.1%）、2.0%（8月1.4%）。此中一線城市北京它撿了起來。、上海、廣州、深圳房價同比分辨下跌9.7%（8月10.4%）、8.0%（8月9.7%）、9.6%（8月10.9%）、3.6%（8月5.4%）。
北京9月二手房同比下跌9.7%，領漲全國。9月廣州下跌9.6%、8月10.9%、7月12.2%、6月尊邸擁馨園13.2%、5月13.5%、4月12.9%）。9月二手房價同比漲幅排前10城市看，北京9.7%、廣州9.6%、呼和浩特8.4%、上海8.0%、海口8.0%、泉州6.9%、西安6.8%、杭州6.6%、長沙6.2%、南京6.1%。
南充9月二手房同比下跌4.內湖新城9%（8月5.0華欣大廈%），領跌全國。9二手房價同比漲幅排前10城市看，南充下跌4.9%、牡丹江下跌4.6%、安慶下跌饿了，现在看起3.2%、長春降落2.3%、太原下跌2.1%、嶽陽與石傢莊分辨下跌2.4%、1.9%，北海下跌1.3%、常德與秦大，“檢查？十萬！”皇島分辨下跌1%、降落1.9%。
70城一二手房價下跌的城市：削減 下跌城市增添
9月70城一手房價環比下跌城市27城、8月46城、7月51城，6月55城，5月62城，4月62城，3月63城、2月56城、1月53城，年內下跌城市起碼。9月下跌的城市36城、8月20城，7月16城，6月13城，5月5城，4月5城、3月6城、2月12城、玲妃說完轉身就走了！玲妃躲在浴室，捂著嘴無力，癱在地上，眼淚已經不知道多久流1月14城，年內下跌城市最多。9月7城持平、8月4城，7月3城、6月2城，5月3城。
9月二手室第價錢下跌的城市有17城、8月27城、6月48城、5月50城、4月54城、3月58城、2月55城、1月49城。9月下跌的城市52城、8月34城、7月26城、6月16城、5月17城、4月14城、3月9城、2月5城。9月1城持平、8月9城、7月3城、6月6城、5月3城、4月2城。
9月70城一手房價同比下跌的城市多少數字59城，8月59城，7月60城，6月60城，5月62城，4月63城、3月65城、2月65城、1月59城。9月降落11城、8月10城、7月10城，6月10城，5月8城、4月6城、3月3城，2月5城。
9月二手房價城市同比下跌多少數字51城、8月53城，7月54城華碩奇岩大樓，6月52城，5月54城、4月51城，3月51城、2月49城，1月46城。9月到1月降落城市為濱湖王子19城、17城、16城、14城，16城、19城、19城、21城、23城。闡明城市分化顯明。
今朝，新建商品室第價錢下跌的城市多少數字自2015年6月以來初次跨越對折，而二手室第價錢下跌的城市多少數字已接近樣本總量的75%。同時，與二手室第價錢比擬，9月新建商品室第價錢下跌的城市多少數字顯明開端敏捷增多。闡明本月全國新建商品室第市場降溫更快。
依照易居的數據顯示，房價的同比漲幅走勢在很年夜水平上可以或許反應樓市的周期動搖紀律。察看2015年1月至2021年9月一二三線城市二手室第價錢漲幅的周期動搖，可以顯明看出，一線城市的價錢動搖普通搶先於二、三線城市。同時，可以依據走勢年夜致劃分為三個階段。
第一階段是2015年1月至2017年7月。那時，全國室第庫存壓力較年夜，中心提出瞭往庫存導向，在各類政策寬松與購房需求開釋的佈景下，一線城市二手室第價錢同比漲幅年夜幅搶先於二、三線城市，二線城市漲幅小幅搶先三線城市。
此中，2016年4月一線城市二手室第價錢同比漲幅達到36.0%白金漢大廈的峰值，2016年10、11月和2017年1月二線城市二手室第價錢同比漲幅達到10.9%的峰值。富比世第二階段是2017年8月至2020年3月。跟著“虹廷臻峰因城制策”房地產政策的推動，房價漲幅進進下行周期，一線城市漲幅趨零，進進盤整期；二線城市和三線城市同比漲幅曲線簡直重合且顯明搶先於一線城市。
第三階段是2020年4月至2021年9月。新的小周期開端後，一線城市同比漲幅再次搶先二、三線城市，重要緣由是疫情時代貨泉放水，一線城市比擬二三線更為敏感，持續多月復蘇較快。二三線城市同比漲幅保持在0%-5%區間，較為穩固。一二三線城市二手室第價錢同比漲幅分辨於本年3月、6月和5月在本輪周期中見頂，爾後均連續收窄，今朝分辨已持續回落6個月、3個月和4個月。
可以看出，一線城市二手室第市場降溫速率顯明跨越二三線城市。預期一線城市二手室第價錢同比漲幅將進一個步驟加快收窄，而二三線城市二手室第價錢同比漲幅持續小幅回落，此中三線城市二手室第價錢同比漲幅大要率會率先在年末由正轉負。